Le Tout Lyon Affiches – 29 mai 2016
A la rencontre des acteurs de l’expertise immobilière

Les 2e Rencontres nationales de l’expertise immobilière auront lieu les 6 et 7 octobre à la Cité internationale de Lyon. Yves Stervinou, président des éditions Edilaix, présente cet événement qui réunit à la fois notaires, géomètres, experts et représentants de la cour de Cassation.

Vous êtes Président des éditions Edilaix. Parlez-nous brièvement de votre structure ?

Cette société d’édition et de formations juridiques immobilières a été créée il y a 5 ans et son activité est nationale. Basée à Givors, l’entreprise publie deux mensuels : Les informations rapides de la copropriété, bien connu des avocats et des administrateurs de biens, et Les Annales des loyers, à destination principale des géomètres, avocats, magistrats, et traitant des baux commerciaux, ruraux… En parallèle, nous effectuons de la formation, dispensée auprès des avocats sur Paris, Lyon et Aix-en-Provence. Depuis quelques années, nous organisons aussi des colloques, ce qui nous permet de mieux nous rapprocher des acteurs de l’expertise immobilière. Cette première étape nous a donné envie d’aller plus loin avec les Rencontres nationales, dont la première édition a eu lieu en octobre 2015 à Aix-en-Provence.

Racontez-nous la genèse de ce projet ?

Cette manifestation est partie du constat qu’il n’existait aucun moment privilégié offrant l’opportunité aux professionnels de se réunir et de débattre sur les nombreuses problématiques qui entourent l’expertise immobilière. En partenariat avec l’Institut universitaire de formation et de recherche sur l’évaluation immobilière (IFREIM), nous avons alors mis sur pied cet événement, qui a réuni plus de 230 professionnels venus de France et de l’étranger. Notaires, géomètres, avocats, représentants des collectivités locales et territoriales, gestionnaires immobiliers, promoteurs… Rarement autant de professionnels issus d’horizons si divers auront été réunis autour d’une thématique commune.

Cette année, les Rencontres auront lieu à la Cité internationale. Pourquoi Lyon ?

Nous avions décidé d’organiser notre première édition à Aix-en-Provence, compte tenu des liens historiques qu’Edilaix entretient avec la ville. Mais cette année, nous avons dû abandonner l’idée, faute de place disponible. Par ailleurs, Lyon s’imposait. Nos experts viennent de toute la France et l’aéroport Saint-Exupéry propose une foule de destinations. Les gares TGV sont aussi très proches du centre. Au départ, nous avions imaginé nous installer à Confluence, avant de reporter notre choix sur la Cité pour des raisons de praticité.

Concrètement, comment se passent ces Rencontres ?

Nous proposons 25 ateliers de formation sur 2 jours, soit 3 ateliers en simultané toutes les 2 h. L’angle est définitivement plus pratique qu’universitaire : tous nos intervenants sont des professionnels, qui exercent l’expertise immobilière au jour le jour. Évaluation des indemnités d’éviction, d’un viager, d’un terrain agricole, de lots de copropriétés… Il y a tout un panel de formations proposées pour perfectionner ses connaissances, aussi bien méthodologiques que juridiques, financières ou déontologiques. Sans perdre de vue que ces formations comptent pour 16 h au titre de la formation continue pour les notaires.

Quels seront les temps forts ?

Jeudi en fin d’après-midi, le président du Plan bâtiment durable, Me Philippe Pelletier, remettra le trophée de l’expertise à la personnalité de l’année 2016. Il sera précédé par Michel Jouvent, délégué général Apogée, qui présentera la politique de l’Etat en matière de vente de biens immobiliers. Les rencontres se poursuivront également le samedi avec un atelier d’évaluation des vignobles in situ, au domaine de Corps-de-Loup, dans la Vallée du Rhône. Nous espérons atteindre les 300 personnes en 2016.

Quels sont vos objectifs à terme ?

Nous souhaitons vraiment que ces rencontres deviennent annuelles. Elles sont les seules en France à offrir, en un minimum de temps, des ateliers portant sur des méthodes et des pratiques à la pointe pour aider les professionnels dans l’exercice de leurs fonctions, auprès des tribunaux, des banques, des clients… Pour le départ, nous souhaitons conserver notre dimension d’indépendants et voir si la greffe prend à Lyon. Après ? Nous verrons bien.

Par Charlotte MOUNARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Le Tout Lyon Affiches – 06 juin 2016
Expertise immobilière : Évaluation et servitude

Pierre Abric, expert en évaluation immobilière, ancien notaire, membre de l’IFEI, interviendra dans le cadre des Rencontres nationales de l’expertise immobilière, en octobre à Lyon. Son atelier portera sur la thématique « Evaluation et servitudes ».

Pourquoi avoir accepté de prendre part à cet évènement ? Est-ce la première fois ?

Ce n’est pas une première. L’an dernier, j’ai participé aux Rencontres nationales de l’expertise immobilière à Aix-en-Provence, sur le thème de l’expertise judiciaire au sens large. J’ai de nouveau été sollicité et j’ai répondu favorablement. L’expertise, ça fait des années que j’en fais ; j’ai, il me semble, une vraie compétence dans ce domaine. De plus, j’ai pas mal d’amis qui interviennent, avec qui j’ai eu également l’occasion de travailler comme Pierre Bazaille ou Jean-Claude Aznavour (ndlr : tous deux membres du comité de pilotage des Rencontres). Cet événement est majeur car il est primordial de mieux faire connaître l’expertise, mais aussi les experts. Il s’adresse à un public de professionnels, ce qui permet de rentrer dans le fond des sujets, de poser les bonnes questions et de repartir avec le fruit de riches échanges.

Votre intervention portera sur « Evaluation et servitudes ». Vaste programme…

En si peu de temps, oui, ce ne sera pas facile. Je ne vais pas donner de cours de droit, mais il sera important de définir une servitude en droit foncier, d’aborder la différence entre servitude privée et publique, d’évoquer les incidences des servitudes sur l’utilisation des biens… Mon objectif sera de balayer les servitudes et de donner les clefs pour les calculer, les indemniser…

Comment faire pour ne pas être sibyllin ?

Prendre des exemples concrets. J’aborderai les notions de plan local d’urbanisme ou d’interdiction de construction. Prenons l’exemple d’un immeuble en construction, qui va cacher la vue d’une propriété. Cet immeuble va engendrer une dépréciation de la valeur de ladite propriété. L’expertise doit donc chiffrer les indemnités. Cependant, le juge, seul, aura le dernier mot. Autre exemple très concret : comment évaluer les sous-sols pour faire passer les canalisations ? Ce sujet intéresse fortement les collectivités territoriales. C’est important de montrer les contours et l’étendue de la matière « expertise ».

Les 2^es Rencontres nationales de l’expertise immobilière, ouvertes à tous les experts de l’évaluation immobilière, auront lieu les jeudi 6 et vendredi 7 octobre au centre de congrès (Cité internationale) de Lyon. Renseignements et inscriptions : www.rnei.fr

Par Laurent ODOUARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Le Tout Lyon Affiches – 13 juin 2016
Démembrement de propriété : à utiliser avec précaution

A l’occasion des 2^èmes Rencontres nationales de l’expertise immobilière qui se tiendront les 6 et 7 octobre à Lyon, Maître Alexandre Thurel, notaire à Lyon, au sein de la SCP Jean-Luc Reyjal, Alexandre Thurel, Caroline Courtiade, Jean-Marc Brun et Cédric Borel-Giraud, interviendra sur la question du démembrement de propriété temporaire de l’immeuble professionnel.

Comment résumer le démembrement de propriété de l’immeuble professionnel ?

La stratégie du démembrement de propriété de l’immeuble professionnel repose sur une dissociation de la nue-propriété et de l’usufruit. Il convient de conférer à la société d’exploitation un droit de jouissance sur l’immeuble professionnel, qui se compose du droit d’en user (usus) et de lui permettre de percevoir les revenus (fructus). Le démembrement de propriété temporaire se réalise pour une durée déterminée.
Sa mise en œuvre nécessite la maîtrise de ses aspects juridiques, économiques et fiscaux. Aussi, l’intervention conjointe des professionnels du droit, notaires et avocats, et du chiffre, experts-comptables, est impérative.

Dans quels cas est-il préconisé ?

Cette stratégie intéresse les chefs d’entreprise qui sont à la recherche d’une optimisation autant fiscale que juridique ou économique de leur patrimoine personnel et professionnel.
Le démembrement temporaire de la propriété immobilière peut constituer une stratégie d’acquisition et de détention d’un immeuble affecté à une activité professionnelle. Avant toute acquisition de ses locaux professionnels, le chef d’entreprise devra définir ses objectifs à atteindre et déterminer s’il devra intégrer ses locaux dans son patrimoine privé ou professionnel. Il s’agit d’une décision de gestion importante qui peut avoir une incidence sur sa sphère patrimoniale privée.
L’idéal serait alors de trouver un mode d’acquisition qui allie les avantages procurés par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pendant la période de financement de l’immeuble et les avantages procurés par les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), lors de la cession éventuelle de l’immeuble. En conséquence, le choix du régime fiscal de la société destiné à détenir l’immeuble dépendra des prévisions d’avenir du chef d’entreprise et du potentiel de plus-value à la revente du bien immobilier.

Quels sont ses atouts ?

L’utilisation du démembrement temporaire de propriété de l’immobilier d’entreprise peut constituer, dans des hypothèses circonstanciées, un outil qui peut permettre de concilier les objectifs du chef d’entreprise et d’allier les avantages tant de l’IS que de l’IR. Cependant, cette stratégie ne doit pas être généralisée, mais employée avec prudence en faisant du sur-mesure. La frontière avec l’abus de droit, l’acte anormal de gestion ou l’abus de bien social peut rapidement être franchie. Pour échapper à ces risques, le démembrement doit répondre à une seule motivation : être animé par un besoin juridique et économique, tant pour l’usufruitier temporaire que pour le nu-propriétaire.

Par Agnès GIRAUD-PASSOT
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

 

Le Tout Lyon Affiches – 17 juin 2016
Expertise immobilière : le point de vue de l’expert-comptable

Jean-Christophe Arnoux, expert-comptable au sein du cabinet CC Audit & Conseils présentera les normes IFRS aux 2es Rencontres nationales de l’expertise immobilière à Lyon.

Quelle sera la nature de votre intervention ? Qu’attendez-vous de ces rencontres ?

Je suis déjà intervenu lors de la première rencontre qui s’est déroulée en octobre 2015 sur l’évaluation des parts d’une SCI, à la demande des organisateurs. J’avais accepté cette rencontre étant donné que je fais de l’immobilier une de mes spécialités en expertise comptable (évaluation de parts ou actions de sociétés, gestion comptable et fiscale des sociétés immobilières, consolidation dans la promotion immobilière, problématiques sur les règles fiscales en matière de TVA…). J’ai décidé de renouveler mon intervention en 2016 car j’avais énormément apprécié les échanges entre les différents professionnels pouvant avoir un lien direct ou indirect avec l’immobilier. Ces rencontres nous permettent d’échanger sur nos différentes façons de voir les choses. J’essaie, à cette occasion, d’apporter le point de vue de l’expert-comptable.

Quels sont les impacts des IFRS sur la valorisation immobilière des entreprises ?

Les normes IFRS sont les normes internationales d’informations financières destinées à standardiser la présentation des données comptables échangées au niveau international.
Les normes IFRS utilisent notamment la notion de « juste valeur ». La norme IAS16 l’indique bien : « Une immobilisation corporelle dont la juste valeur peut être évaluée de manière fiable doit être comptabilisée à son montant réévalué ». Ce qui pose donc la question de la « juste valeur » des actifs immobiliers. Le principe de l’évaluation des actifs à leur juste valeur représente donc un impact majeur. Plus que toutes les autres normes, l’IAS 32 et 39 rompent avec l’esprit de la comptabilité française. En effet, elles remettent en question les principes comptables « de base » dans la mesure où elles modifient certains concepts du formalisme comptable et notamment la notion du « coût historique ».

Les experts immobiliers sont-ils suffisamment informés de l’évolution et du contenu des normes IFRS ?

Les normes IFRS sont généralement utilisées dans les grands groupes cotés. Ces normes concernent donc « peu » de sociétés et donc « peu » de professionnels de l’immobilier.
Les experts immobiliers ne sont pas les seuls à ne pas être « formés » sur les normes IFRS, de nombreux confrères experts-comptables ne connaissent pas l’application de ces normes. Il est donc normal que ce sujet ne soit pas un sujet indispensable dans leur quotidien. C’est pourquoi, lors de mon intervention, je vais chercher à présenter dans un premier temps ce que sont les normes IFRS et dans un second temps l’impact des normes sur la profession d’expert-comptable (réévaluation de l’actif, évaluation des parts ou action).
Par Agnès GIRAUD-PASSOT
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Le Tout Lyon Affiches – 18 juin 2016
« On ne peut pas se baser uniquement sur l’approche financière »

Jean-Claude Aznavour est expert évaluateur immobilier depuis plus de 30 ans. Président du comité de pilotage des Rencontres nationales de l’expertise immobilière, il revient sur l’évolution de la profession.

Vous dites que « l’expert évaluateur doit faire face aux nouveaux enjeux de l’expertise »…

La financiarisation a eu un impact réel sur les marchés. Nous intervenons désormais pour des fonds d’investissement qui ont une logique privilégiant le rendement à court terme plutôt que patrimonial. Au-delà, il y a la dimension environnementale et le développement durable à prendre en compte, tout comme les nouvelles spécificités des biens immobiliers.

Les méthodes d’évaluation ont-elles changé ?

Pendant plus d’un siècle, l’unique critère retenu par les experts évaluateurs était celui de la comparaison. Pour le logement, aujourd’hui, on utilise également la capitalisation du revenu locatif, c’est à dire que l’on détermine la valeur d’un bien immobilier à partir des revenus qu’il génère et on applique un taux de rendement. C’est un premier impact très direct de la financiarisation. Mais le monde judiciaire ne fonctionne pas toujours avec les mêmes codes. C’est un peu ce qui différencie les approches anglo-saxonnes, aux méthodes très financières, et les autres pays européens, qui évoluent dans la tradition du droit romain. À mon sens, on ne peut pas évaluer uniquement dans l’approche financière. La crise financière n’est elle pas une des conséquences de la financiarisation sur l’économie ?

Est-ce le past-président de TEGoVA France qui parle ?

Il y a 30 ans, notre profession était assez peu organisée. Rappelons qu’en France, la profession d’expert évaluateur immobilier n’est pas reconnue par l’Etat. Puis l’organisation européenne d’experts TEGoVA a établi une charte avec des normes européennes harmonisées pour la pratique de l’évaluation, qui est devenue une bible aussi bien dans le monde judiciaire que celui de l’amiable. Il y a quelques années, le label REV a été créé et compte aujourd’hui 300 experts certifiés. Au mois de juillet, un nouveau label, TRV, sera soumis aux experts résidentiels.

Par Charlotte MOUNARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Le Tout Lyon Affiches – 18 juin 2016
« Avec Alur, on reconstruit la ville sur la ville »

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové modifie sensiblement le régime juridique des documents d’urbanisme pour accroître la densification.

« La loi Alur vise à combattre la pénurie de logements, l’augmentation des prix et la baisse du pouvoir d’achat des ménages, explique en préambule Frédérique Streit, expert évaluateur près la cour d’appel d’Aix en Provence et diplômée du notariat. Et comment s’y prend-elle ? en assouplissant les règles de l’urbanisme. »
En vigueur depuis 2014, la législation a notamment pour objectif de faciliter et accroître l’effort de construction de logements, tout en luttant contre l’étalement urbain. En d’autres termes, densifier le tissu existant. Pour cela, le gouvernement a choisi de réformer les documents d’urbanisme, et en particulier le Plan local d’urbanisme (PLU), dont les compétences ont été automatiquement transférées : « On ne raisonne plus à l’échelle de la commune, mais de l’intercommunalité ou de la métropole, » explique l’experte. Les Plans d’occupation des sols (POS) ont été révisés et transformés en PLU.
Côté surfaces, Alur a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) utilisé par le PLU, qui exprimait le nombre de m2 de surface plancher potentiellement édifiés sur un terrain. Susceptible de freiner la densification et de contribuer à l’étalement urbain, il a été abandonné au profit de nouvelles règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur des bâtiment ou encore les règles de prospect.
Enfin, la fixation par le règlement du PLU d’une superficie minimale des terrains à construire est abandonnée. « Ces minima ont été supprimés pour permettre la densification et la mixité sociale, explique Frédérique Streit. En libérant l’urbanisme et débloquant des terrains qui n’avaient que peu, voire pas de constructibilité, on régénère le droit à construire. »

Frédérique Streit interviendra sur l’évolution de l’urbanisme et ses incidences sur la valeur à l’occasion des Rencontres nationales de l’expertise immobilière jeudi 6 octobre, à la Cité internationale de Lyon.

Par Charlotte MOUNARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

 

Le Tout Lyon Affiches – 25 juin 2016
« La législation progresse toujours en faveur des Safer »

Thierry Nansot, expert foncier et agricole et expert près la cour d’appel d’Amiens, nous éclaire sur les impacts de la loi d’Avenir sur l’évaluation du foncier agricole et forestier.

Que vise la loi d’Avenir ?

Il faut savoir qu’en France, le gouvernement promulgue une loi agricole tous les cinq ans en moyenne. La dernière en date a notamment modifié les législations des sociétés agricoles : le contrôle des structures en agriculture, le droit de propriété, les statuts d’exploitant fermier et d’exploitant propriétaire… Mais elle a aussi impacté certains aspects sociaux, comme l’assujettissement et les cotisations sociales.

La réglementation a notamment accru le rôle des Safer…

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (qui permettent au porteur de projet de s’installer en milieu rural, ndlr) exerçaient auparavant leur droit de préemption sur les terres libres. Du coup, certains propriétaires réalisaient des montages financiers pour échapper à la réglementation. La loi impose désormais de notifier toute cession de part de société agricole à la Safer, qui a le droit de préemption quand il y a cession de 100 % des titres – hors détention familiale. Et aujourd’hui, certains élus agricoles demandent à avoir le droit de préemption sans obligation d’atteindre ces 100 %. Cela constituera probablement la prochaine étape réglementaire, la législation renforçant toujours plus les prérogatives des Safer.

Quelle est la situation économique des zones rurales ?

En Europe, la France possède un des fonciers agricoles les moins cher. Ce à cause de la législation et, principalement, à cause des Safer, puisque le droit de préemption qu’elles exercent leur permet de lutter contre la montée des prix. Mais dans les régions françaises, la pression sur le marché est très différente : là où la rentabilité de l’agriculture est bonne, les prix sont élevés et la demande est forte, alors que dans les zones en difficulté, les propriétaires font beaucoup de concession pour trouver des successeurs.

Thierry Nansot interviendra sur les effets de la loi d’Avenir à l’occasion des Rencontres nationales de l’expertise immobilière vendredi 7 octobre, à la Cité internationale de Lyon.

Par Charlotte MOUNARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Le Tout Lyon Affiches – 25 juin 2016
Les impacts de la loi Pinel sur la propriété commerciale

Depuis deux ans, la loi « relative à l’artisanat, au commerce et aux TPE » a rénové le régime des baux commerciaux, dans le but de favoriser et dynamiser la diversité des commerces dans les territoires. Rappel des impacts de cette réglementation sur les relations bailleurs/locataires.

Stéphane Peybernès est expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Versailles. Au quotidien, ce professionnel certifié REV par l’association européenne TEGoVA intervient pour démêler les désaccords entre locataires et bailleurs. En cette qualité il revient sur les impacts du dispositif dit « Pinel » à destination des biens régis par des baux commerciaux, « du commerce de pied d’immeuble aux boutiques de centre commercial, en passant par les bureaux et les entrepôts logistiques ».

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la réglementation promulguée par l’ex-ministre du Logement entraîne une plus grande protection du locataire. Elle revient notamment sur les conditions de la fixation du loyer au moment d’un renouvellement de bail, qui intervient généralement 9 ans après la signature du contrat. « Globalement, la nouvelle législation a des répercussions positives car elle défend les intérêts du preneur, en particulier les petits commerçants de centre-ville », explique l’expert. Si le loyer du contrat renouvelé est, en principe, plafonné et fixé en appliquant seulement l’indexation, il existe certaines conditions permettant au bailleur de le déplafonner. « Notamment en démontrant que les facteurs de commercialité ont fortement évolué. Pinel autorise alors une augmentation pour rattraper l’écart avec la valeur locative, mais limite la variation annuelle à 10 % du loyer contractuel appelé par le propriétaire au cours de l’année précédente. Tout complément de loyer sera ensuite rattrapé les années suivantes par paliers de 10 % maximum, jusqu’au rattrapage de la valeur locative.

C’est ce que les experts appellent le plafonnement du déplafonnement. » À l’arrivée du terme du bail commercial le propriétaire n’est pas tenu d’accepter son renouvellement sollicité par le locataire. S’il le refuse, il devra, la plupart du temps, l’indemniser à hauteur du préjudice subi.  « L’indemnité d’éviction correspond à la valeur du fonds de commerce si celui-ci est perdu, ou bien à la valeur du droit au bail dans l’hypothèse d’une possibilité de transfert de l’activité dans un nouveau local sans perte conséquente de clientèle. Quoiqu’il en soit, le plafonnement du déplafonnement impacte de façon conséquente le calcul de cette indemnité à travers la valeur du droit au bail qu’il y a lieu de déterminer. En effet, le cumul du retard du rattrapage du loyer par rapport à la valeur locative créée un avantage économique profitable à l’acquéreur potentiel du droit au bail. Ce complément de valeur, qui doit être pris en compte pour calculer le montant du droit au bail qui jusque-là se calculait simplement en constatant l’écart entre loyer contractuel et valeur locative ces derniers montants, devant s’apprécier à la date de l’éviction. »

Stéphane Peybernès interviendra sur l’évaluation des fonds de commerce et droit au bail à l’occasion des Rencontres nationales de l’expertise immobilière vendredi 7 octobre, à la Cité internationale de Lyon.

Le loyer des baux commerciaux et professionnels fait l’objet, en cours de bail, d’une indexation annuelle ou triennale. Si beaucoup d’entre eux se basent sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC) – le plus ancien, mais aussi le plus haussier sur les dernières années –, la loi Pinel a permis d’instaurer l’application de nouvelles échelles de référence. Depuis 2 ans, l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) s’appliquent pour leurs catégories respectives. Moins volatils que l’ICC, ces indices prennent mieux en compte l’environnement économique de l’immobilier commercial.

Par Charlotte MOUNARD
Article paru dans le Tout Lyon Affiches: en ligne ici

Annales des Loyers – 2 août 2016
«L’évaluation des biens immobiliers et la réforme du crédit immobilier»

Trois questions à Vincent Perruchot-Triboulet, maître de conférences à la faculté de droit de l’université d’Aix-Marseille.

Pouvez-vous nous présenter l’ordonnance du 25 mars 2016 concernant le crédit immobilier ?

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 et son décret d’application n° 2016-607 du 13 mai 2016 réforment le crédit immobilier. Elle conduit à la transposition d’une directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Cette directive vise à améliorer les conditions de fonctionnement du marché intérieur en instaurant des normes européennes de qualité et de bonnes pratiques pour les services de distribution et de fourniture de crédit par les prêteurs et les intermédiaires de crédit immobilier. Ce texte complète une autre directive 2008/48/CE du 23 avril 2008 transposée en droit français par la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 dite «loi Lagarde».

Quels sont les principes généraux de cette réforme ?

Cette réforme modifie et réécrit la plupart des articles du Code de la consommation relatifs au crédit immobilier. Cela étant, le crédit immobilier faisait déjà l’objet de règles précises qui adaptées aux exigences européennes. La directive n’imposait pas une harmonisation maximale sauf sur quelques points précis. Les règles de fond relatives au crédit immobilier ne sont donc pas excessivement bouleversées. Le crédit doit toujours faire l’objet d’une offre qui doit être maintenue

le 30 août 2016
[Paroles d’expert] : Pierre REBOUILLON

«Changements climatiques et économie
Quels enjeux pour les pouvoirs publics ?»

La crue exceptionnelle de la Seine, en juin dernier, a provoqué des dégâts considérables dans la région parisienne et le nord de la France. Ces dégâts sont estimés entre 900 millions et 1,4 milliard d’euro !
Montée des eaux, intempéries ou réchauffement… face aux changements climatiques, quel doit être l’attitude des pouvoirs publics ? Doivent-ils  indemniser ou protéger les biens fonciers et immobiliers ?

Quelques semaines après la crue de la Seine, une première évaluation de l’impact financier de ces précipitations et des inondations ­ peut­être le plus important sinistre classé en catastrophe naturelle depuis la création de ce régime en 1982 ­ a été réalisé par les assureurs et principalement la Caisse centrale de réassurance (C.C.R.). Le rapport fait état d’une évaluation qui pourrait être comprise entre 900 millions et 1,4 milliards d’euro pour les biens immobiliers. Montants auxquels il faudra ajouter les pertes d’exploitations directes temporaires ou définitives, ainsi que les pertes et les frais induits par les coupures temporaires des voies de circulation, ferroviaires et routières, et des réseaux de distribution. Il faudra de même, ajouter les remédiations environnementales de tout ou partie des pollutions qui ont été générées aux lieux et en aval des inondations. La planète souffre d’une augmentation avérée et sensible du nombre des catastrophes naturelles. Des études récentes indiquent que plusieurs centaines de millions de personnes dans le monde ont été touchées par des catastrophes naturelles dans la première décennie du 21^ème siècle. Durant cette période, les inondations représentaient environ 30 % des catastrophes naturelles répertoriées. Les données et projections proposées par les spécialistes en climatologie ­ si l’on en exclut les détracteurs ou révisionnistes du changement climatique ­ laissent entrevoir une aggravation des conditions critiques en matière d’intempéries en France. D’autres inondations sont annoncées sur le territoire national … Au delà de l’impact sur le foncier et l’immobilier, il s’agit de reconsidérer impérativement l’aménagement du territoire. Le propos n’est pas volontairement anxiogène ; nos capacités d’adaptations et d’innovations vont nous permettre de mettre en œuvre des solutions de prévention qui amèneront à trouver, à retrouver, un confort de vie acceptable pour tous. Ce ou ces scénarios vont inévitablement conduire à se poser la question : Indemniser, ce qui est le cas actuellement, ou amorcer une politique de prévention afin de protéger pour ne plus avoir à indemniser ?

Agir pour ne pas subir

C’est un chantier gigantesque, portant sur la révision des PLU pour les communes qui en possèdent un et des POS pour les autres.  Il convient d’imposer une large délimitation des zones inondables pour concilier sécurité des personnes et des biens immobiliers malgré les ressentis émotionnels. Ces choix vont entraîner des abandons de surfaces foncières pour des constructions futures et des déconstructions, accompagnées de mesures de prévention des pollutions. L’aménagement du territoire est voué à être revu avec à l’esprit, le besoin de créations durables dans  un environnement en mutation. En définitive, ce qui était vrai hier n’a pas vocation à l’être demain. Construire les bases de cette réflexion et la mettre en application dans une perspective à plusieurs décennies est aisé ; nous disposons de toutes les informations et de toutes les données. La difficulté en revanche, est de décider. L’inertie de nos systèmes de gouvernance, les inadéquations entre durée des mandats politiques et les cycles climatiques, rendent les décisions ardues. Attention, obérer la prise en compte des facteurs météorologiques comme une donnée majeure de la valeur du bien revient à s’exposer au risque inévitablement majoré de l’évaluation et de l’indemnisation. En première ligne de cette chaîne d’évaluation : l’expert immobilier. L’expert doit prendre en compte les facteurs climatiques, la présence d’une rivière, d’un fleuve, d’un cours d’eau souterrain, les bassins versants, la géologie des sols, en milieu semi urbain ou urbain, les types de fondations et de pertes de circulations hydrauliques subies … Le rôle de l’expert est essentiel pour évaluer les biens existants et permettre aux propriétaires, aux assurances, et in fine à l’Etat, de se positionner sur le risque acceptable de telle ou telle construction afin d’en minimiser l’indemnisation. En tout état de cause, les montants auxquels nous aurons à faire face nécessiteront inévitablement des modifications des montants des primes d’assurances réservés aux catastrophes naturelles. Pour mémoire, la France est un des rares pays au monde à s’être doté de ces fonds de solidarité nationale. Devant l’ampleur des prochains cataclysmes ces fonds de solidarité seront-ils suffisants pour prendre en compte toutes les indemnisations dues ?

Pierre REBOUILLON est docteur en sciences physiques, enseignant-chercheur à la faculté de pharmacie de Marseille. Il conseille industriels et collectivités publiques en matière d’environnement. Précédemment, il a dirigé le laboratoire d’hydrologie et de molysmologie aquatique de l’université d’Aix-Marseille.

Ses réflexions le conduisent aujourd’hui à travailler de concert avec les experts immobiliers ; il interviendra aux Rencontres nationales de l’expertise de l’immobilier qui se dérouleront à Lyon les 6 et 7 octobre 2016.

 le 30 août 2016
[Paroles d’expert] : Stéphane PEYBERNES

Enfin, l’expert immobilier indépendant reconnu !

Stéphane PEYBERNES, Mrics-rev

Expert près la Cour d’appel de Versailles

Une avancée majeure vient d’être faite en droit français en faveur de notre profession, en confirmant notre savoir-faire dans le processus du financement hypothécaire.

Les pouvoirs publics ont revisité les modalités de délivrance des contrats de crédits hypothécaires relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation et ce que l’emprunteur soit une personne physique ou une personne morale. Rappelons que ce type de financement est assorti d’une garantie réelle pour la banque sous forme d’hypothèque prise sur un ou plusieurs biens immobiliers. Le montant du prêt est généralement limité à 50 % de la valeur des biens, la banque se réservant le droit de faire jouer sa garantie en cas de défaillance de l’emprunteur en opérant la liquidation du bien financé.

Jusque-là, certains prêteurs s’autorisaient à accorder ce type de financement avec garantie hypothécaire sur la base de la solvabilité de leurs clients, et de la seule valeur de cession du bien. Mais sous la pression de l’Europe, le gouvernement a réformé sur ordonnance, les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. Désormais, ces dispositions imposent à tous les établissements de crédit la nécessité d’ajouter à leur offre de prêt «une évaluation du bien immobilier à financer», celle-ci devant être réalisée par un professionnel «indépendant au processus d’octroi du prêt».

La valeur et le prix

La solvabilité de l’emprunteur ne suffit donc plus. Il faut aussi connaître la plus juste valeur vénale du bien immobilier apporté en garanti ou en cours d’acquisition, être capable de se prononcer sur son potentiel de conversion, d’indiquer sa capacité de réalisation plus ou moins rapide sur le marché, voire de donner une valeur liquidative ou «valeur de vente forcée» en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette expertise de valorisation immobilière qui permet d’appréhender le risque hypothécaire, figure d’ores et déjà au cahier des charges des banques anglo-saxonnes qui opèrent sur le marché français. Sur le plan déontologique et technique, le nouveau texte reprend certaines exigences déjà présentes dans la Charte de l’expertise comme :

• l’indépendance de l’expert (art. L. 313.20, du Code de la consommation), c’est-à-dire l’absence de tout lien de subordination ou familial avec l’emprunteur, mais aussi le désintéressement pour lui de tout lien capitalistique, d’intérêt économique personnel vis-à-vis du bien immobilier à expertiser ;

• l’application de normes d’évaluation fiables et reconnues au niveau européen ;

le rassemblement et l’analyse des documents (art. L. 313-21) nécessaires au travail d’expertise ;

• la production d’un document d’expertise (art. L. 313-22) prenant en compte l’ensemble des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur du bien immobilier.

En adhérant à la Charte, les experts évaluateurs sont par conséquent, parfaitement en phase avec l’ensemble des obligations imposées par le législateur pour évaluer un bien immobilier à financer ou apporté en gage.

En dehors du rôle prépondérant de l’expert dans le contexte judiciaire, ces nouvelles dispositions réglementaires constituent un grand pas vers une reconnaissance de la profession d’expert en évaluation immobilière indépendant.

Au sein du processus de financement immobilier

Dans sa démarche, l’Etat entérine désormais notre profession d’expert en évaluation immobilière en renforçant notre positionnement dans le processus du financement de l’immobilier. Et lorsque le législateur aura pris la mesure plus large d’étendre le texte à tous les biens immobiliers faisant l’objet d’un financement, quel que soit le type de contrat de prêt, les particuliers n’en seront que mieux conseillés et donc protégés. Gageons également que le marché aura gagné en transparence. Demain, avec ce nouveau texte, les banques françaises rejoindront elles aussi, cette pratique d’expertise et les professionnels qualifiés que nous sommes sont prêts à leur proposer conseils et services en matière de valorisation immobilière. Encore faudra-t-il que nous parvenions à les rémunérer à leur juste valeur !

Stéphane Peybernès interviendra lors des prochaines Rencontres nationales de l’expertise immobilière à Lyon cité internationale, les 12 et 13 octobre 2017

[Paroles d’expert] :
Expertise immobilière : pour un assainissement éthique

Débat « Financiarisation de l’immobilier, son impact sur l’évaluation »
jeudi 6 octobre 2016 après le cocktail à la cité international de Lyon
ENTRÉE GRATUITE

Cette tribune s’inscrit comme un élément du débat qui sera organisé, en marge des Rencontres nationales de l’expertise immobilière, le jeudi 6 octobre 2016 intitulé “Financiarisation de l’immobilier, son impact sur l’évaluation”.
Débat qui réunira Maurice Delécole, past président du Comité d’application de la Charte de l’expertise, expert judiciaire et Stéphane Imowicz, actuel président du Comité de la Charte et dirigeant de la société d’expertise Ikory et sera animé par Jean-Marc Roux, directeur de l’Institut de formation et de recherches sur l’évaluation immobilière.

 

Par  Jean-Michel CIUCH, et Laurent LEPREVOST, Co-présidents de l’association Valiew

La concentration entre les mêmes mains des activités de transaction, d’évaluation, d’expertise, de gestion, de conseil et d’étude nuit à l’indépendance de l’expert, au fonctionnement des marchés et in fine à la qualité d’analyse des risques immobiliers. C’est pourquoi l’association Valiew, qui défend les experts français et indépendants en évaluation immobilière, exige des pouvoirs publics et des autorités de contrôle un assainissement éthique profond des pratiques actuelles.

Une concentration dommageable

L’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation, modifie l’article L. 313-20 du Code de la consommation et précise que l’évaluation d’un bien immobilier doit être réalisée par un expert justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective et qu’il soit fait application de normes d’évaluation fiables. Ces normes sont notamment préconisées par la directive européenne n° 2014/17/UE et agréées par la Banque centrale européenne dans son avis du 5 juillet 2011.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a agité récemment le chiffon rouge d’une survalorisation des prix de l’immobilier d’entreprise (jusqu’à 30 % en Ile-de-France). Le rapport du HCSF, dans le sillage des réactions d’autres  institutions financières comme la Banque centrale européenne (BCE) et la Banque de France, marque aussi une véritable prise de conscience du poids économique et financier de l’industrie immobilière. Le parc immobilier français pèse plus de onze mille milliards d’euros. Compte tenu des considérables enjeux économiques et financiers sous-jacents pour les ménages, les banques, les entreprises et les acteurs publics, sa bonne estimation est donc primordiale. Et il est essentiel que ce travail d’évaluation s’appuie sur une analyse indépendante, pointue et objective. Or, l’activité d’évaluation est désormais en bonne partie contrôlée par quelques puissants “ensembliers”, multinationales étrangères pour l’essentiel.

Les conséquences s’avèrent néfastes pour le marché immobilier et l’appréhension de ses risques. Le cumul chez ces groupes des activités d’évaluation, d’études, de conseil immobiliers, financiers ou fiscaux, de certification des comptes, de gestion et de transaction est, en effet, source de multiples conflits d’intérêts, les activités de conseil et de transaction étant, de très loin, les plus rémunératrices. Depuis plus d’une décennie, le fonctionnement du marché immobilier est soumis à leurs impératifs commerciaux et financiers. La maîtrise de l’information leur a permis de développer un discours commercial souvent résolument optimiste faisant fi de la réalité et non conforme à l’intérêt général. Il n’est donc pas étonnant que ces mêmes acteurs aient rejeté les conclusions du HCSF mettant en exergue l’existence de conditions d’une bulle immobilière.

Un coût élevé pour la collectivité

L’analyse de nombreux décideurs privés (banques, investisseurs, entreprises) et publics (collectivités locales, Etat) a ainsi été faussée. La manipulation des données, elles-mêmes insuffisamment complètes et vérifiables, a empêché nombre d’entreprises de pouvoir capter à leur profit du pouvoir d’achat et d’investissement. Elle a conduit des maires, dans les grandes métropoles régionales, à développer bien plus que de raison le parc d’immobilier d’entreprise sur leur commune au détriment d’autres destinations, dont le logement devenu un produit financier banalisé et décrié.

Ce discours a contribué à amoindrir notamment l’attractivité et la compétitivité de l’Ile-de-France, 1^ère économie régionale européenne, et à obérer son avenir social, économique, immobilier et démographique. Le coût est très élevé pour la collectivité, fruit de deux crises immobilières majeures qui se juxtaposent désormais:
– en immobilier d’entreprise et notamment en bureaux, avec une offre désormais structurellement surabondante et une bulle se chiffrant en dizaines de milliards d’euros que la mauvaise conjoncture économique alimente ;
– en immobilier résidentiel, par une pénurie catastrophique de logements résultant principalement d’un détournement spéculatif de plusieurs millions de m² de droits à construire au profit de l’immobilier d’entreprise. Cette pénurie fait fuir sociétés et ménages souffrant d’un “mal vivre immobilier” croissant.

Par ailleurs, l’évaluation et la gestion des actifs immobiliers détenus par les sociétés soumises à des normes règlementaires, plus particulièrement celles faisant appel public à l’épargne, sont contrôlées, dans la grande majorité des cas, par quelques groupes avec la bienveillance de certains commissaires aux comptes. Ceci n’est pas sain d’autant que l’importation en France d’une approche anglo-saxonne de valorisation purement financière dématérialisant et souvent survalorisant l’immobilier a exclu les fondamentaux économiques de l’analyse. L’alerte récemment lancée par le Haut conseil de stabilité financière s’avère une conséquence directe de ce dérèglement méthodologique. Enfin, il n’est pas plus sain de constater que des banques intègrent leurs experts immobiliers internes dans le processus général de décision d’octroi de prêts, experts salariés qui, bien entendu, ne disposent, dans ce cadre et dans la pratique, d’aucune indépendance réelle de jugement.

Un indispensable retour à l’éthique

En conséquence, dans l’intérêt de l’économie nationale et des territoires, l’association Valiew exige un assainissement éthique profond qui passe notamment par :

1.- L’obligation d’une stricte indépendance juridique entre les experts en évaluation immobilière et les sociétés exerçant les activités de transaction/gestion ou les groupes intégrant ces activités, certains d’entre eux ayant une activité principale bancaire. Cette indépendance doit être plus particulièrement imposée par les organes de contrôle. L’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle des assurances ou en tout état de cause par les pouvoirs publics, aux sociétés soumises à des normes règlementaires strictes, notamment dans le cadre du financement bancaire, de l’épargne immobilière règlementée, dans l’intérêt des épargnants et investisseurs.

2.- Le contrôle de la règlementation des métiers de l’immobilier exercés sur notre sol, plus particulièrement celui des experts en évaluation et de la labellisation de ses acteurs.

3.- L’instauration par les pouvoirs publics de la transparence de l’information, gage d’une relance forte de l’économie immobilière. Cette transparence doit s’accompagner de l’obligation de la publication des baux commerciaux et d’habitation ainsi que d’un libre accès aux transactions locatives et à la vente.

4.- La nécessité de confier à une Institution publique nationale indépendante la réalisation d’analyses critiques et objectives des marchés immobiliers.

Jean-Michel CIUCH est directeur général Immo G Consulting. Il a exercé jusqu’en 2009 la fonction de directeur de l’observatoire immobilier du Crédit foncier.

Ancien de Crédit foncier expertise, Laurent LEPREVOST est directeur général Galtier Valuation, première société d’expertise indépendante.

 

le 27 septembre 2016

[Paroles d’expert] :
Grâce à l’expertise, le notaire peut exercer sereinement son devoir de conseil

 

Pierre BAZAILLE, notaire, membre fondateur de la base immobilière PERVAL, ancien président de l’Institut Notarial de Droit Immobilier (INDI).

En quoi l’expertise immobilière est-elle une activité traditionnelle du notaire ?

C’est une activité traditionnelle du notaire dans certaines régions, notamment dans l’ouest de la France. Les notaires de ces régions exercent de manière historique la négociation et la régie immobilière. Dans ces régions, les notaires ont cette activité d’expertise. Toutefois, leur pratique était empirique. Le notariat a créé il y a dix ans, sur l’ensemble du territoire national un réseau structuré pour l’activité expertale : Notexpert.

De nombreuses réformes récentes imposent une expertise des biens immobiliers. Le notariat est-il favorable à cette extension de l’expertise ?

Oui, totalement. Le notariat est naturellement favorable à cette réforme. La jurisprudence, encore récemment, rappelle l’importance du devoir de conseil des notaires. La loi fiscale est échelonnée dans le temps pour le calcul des plus values. Celles-ci peuvent être calculées jusque sur 30 ans. Grâce à l’expertise, le notaire peut prouver que la valeur servant de base au calcul de l’impôt correspond bien à la valeur mise à l’époque. Il fait comprendre que le marché a bien évolué. Pour les transmissions patrimoniales soit à titre onéreux (cessions) soit à titre gratuit (succession ou donation), il est essentiel de connaître où se situe le marché pour exercer ce devoir de conseil. Il est essentiel de connaître les tendances de ce marché ; les prix évoluent différemment selon les régions. A Paris, ces prix ont été multipliés par deux ou par trois en quelques années alors que sur d’autres régions, ils ont baissé.

le 29 septembre 2016

[Entretien] :
Jean-François DALBIN

Président du conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts

 

 

• Dans quel cadre s’inscrit l’expertise immobilière dans la mission d’un géomètre-expert ?

Par sa parfaite maitrise du foncier, de la mesure des surfaces – un des éléments indispensables pour une évaluation-, de l’urbanisme et de l’immobilier en général, le géomètre-expert a toujours réalisé des expertises immobilières. Cette activité complète utilement la valorisation patrimoniale qu’il est amené à faire dans le cadre de ses travaux quotidiens.

• De nombreux géomètres se tournent vers l’expertise, notamment judiciaire. L’Ordre des géomètres encourage-t-il cette démarche ?

L’expertise judiciaire a toujours été une activité dans laquelle les géomètres-experts se sont engagés. Toutefois aujourd’hui, du fait même de la judiciarisation de la société, on constate que la profession souffre d’une sous-représentation sur les listes d’experts près les cours d’appel tant dans la spécialité de bornage qui relève de notre monopole que dans l’expertise immobilière, la topographie ou la copropriété. Aussi, sous l’impulsion de l’Ordre des géomètres-experts, ont été mis en place des Ateliers Régionaux de l’Expertise des Géomètres-Experts (AREGE ), ainsi qu’un conseil national, qui organisent des formations à l’expertise.